金融需要什么样的新模式？

【环宇杂谈】

敦促将存需求量溶解股东权益（比如招商、住宅楼）调整城市规划后转换为永夫妻俩。

李宇嘉

近来，房地产市场有了改善的迹象，比如5下半年房产销售需求量比4下半年每况愈下，6下半年每况愈下的声势更微小。但客观讲到，无非禽流感诱因延缓的期望，房地产市场仍处于探底通道中都，期望拖垮仍是思索房地产市场的内部关键问题。比如，新盘访客需求量微小增纳，但“只看不买”的现象非常微小，最近大都市很多新盘去化率不到一成；比如，十多个大都市二手房深圳证券交易所需求量将近10万套，创历史历年，且多是“次新房”（月租在5年将近），高价现金的盲目昭然，彰显了很多人对未能来物价稍稍不坚定。

政府作序困一波又一波，但期望屡提不振，到底出了啥关键问题？业内看做了几个方面的“激怒”，比如激怒专不了房，激怒物价下跌，激怒未能来供不起房。难道都是禽流感惹的祸吗？不全然是。2020年禽流感后，房地产市场迅即降至，以不可推开之势冲击，仍然延续到2021年上半年，2021年房地产市场成专需求量、物价（引人注意是最近大都市）突破历史纪录，为工商业正上升大功汗马功劳。

2020年的禽流感未能能影响房地产市场，为何上周禽流感后，房地产市场期望拖垮？根本诱因是，2021年一揽子长效机制紧贴，新鸿基原本方基本型也、原本循环的游戏规则打破了，但良性循环的新方基本型也未能确立痛快，期望青黄不接。同时，各地政府还在原本框架下“打转转”，固执刺激期望，导致失衡错配到底。

原本的循环方基本型也是，全链条纳柱塞，房地产市场以致于繁荣的一幕被创造出来。而且，纳柱塞下的以致于繁荣，聚焦了非理性的类动物精神，让一切非理性都变得合情合理。比如，所有人都要买房，买了一套还会买二套，商品生产成本高就是这么强，物价还会上涨，卖出多高生产成本高都很正常等等。

2021年在此之后，“谁有病给谁生病”的主体责任开始在金融机构、用地原材料方、购房者和地方政府全面紧贴，这就是大家所称道的“三限四档”、借贷集中都度、自有资金拿地和首付、穿透基本型监管机构。在线、网络服务、教培等资本运作型行业也被严格整治。不凑巧的是，禽流感都是在3年，居民风险取向攀升。于是，以致于繁荣的逻辑倒塌，原本的游戏规则全然共产了。

思索，我们不得不随之而来这样一个局面：非理性的期望褪去了，而物价在历史最高位上骑虎难下。3~4亿的新不少人（包涵留守人群，数目上相当于宾夕法尼亚州纳东洋的现有人口）购房实用价值非常大，但收入水平托不起物价。在最近大都市，刚需买房占去比降到35%将近，相比5早先攀升十几个百分点。在深圳等最近大都市，刚需有被抛离的趋势；物价发展前景不坚定，换房的自主性也不高。

怎么办？只有探求新方基本型也下的良性循环。笔者赞成厦门大学赵燕菁；也主任明确提出的制度的设计，打造“先租后售”、“租售联动”的永障性租赁住房（简称永夫妻俩）新方基本型也，即永夫妻俩先于极低物业原材料给3-4亿的新不少人，降极低扎根大大都市的成本高。未能来，再次以更高的生产成本高并则有物业接购房款的表达方基本型，由新不少人买下来，转化为全然所有权的房产，让新不少人社交大都市化的红利。

原本方基本型也下，住宅楼是卖掉富翁的，未能让这3~4亿新不少人在大都市久居，这是原本方基本型也最大的关键问题。要把“新不少人”转成“真不少人”，这种身份的转化，关键就在于有从未一套合适的住宅楼。而在原本方基本型也下，房新鸿基提供不了这样合适的住宅楼。这就并不需要新方基本型也，才能让新鸿基良性循环痛快。

明确路径上，笔者敦促将存需求量溶解股东权益（比如招商、住宅楼）调整城市规划后转换为永夫妻俩。只不过，各大大都市建了一大堆沉闷、大需求量空置的商业办公新鸿基和住宅楼。与其空置，不如调一下城市规划，补上新建，以更高的生产成本高“先租后售”给新不少人。如果存需求量新鸿基利益盘根错节，那就搁置一旁，政府以半价出让用地，建设“先租后售”的永夫妻俩，解决新不少人住房期望的同时让高物价软着陆。

对地方政府，尽管损失了短期用地出让金、税收，但换到销售收入外资、新鸿基上下游的稳固和繁荣，也为房产带来可持续的商品生产成本高，算是失之东隅，收之桑榆。我国房新鸿基再次稳固10年都从未关键问题。更重要的是，此举换到物价上涨和消费释放，城市化和工商业迈向水到渠成。

（作者；也广东省住房政府研究中都心执行官所长）

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